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Prêt immobilier sans apport

Le prêt immobilier est un crédit bancaire destiné à financer l’achat d’un bien immobilier et/ou des travaux dans un bien immobilier. Le montant minimum d’un crédit immobilier est de 75 000 euros, remboursable sur une durée maximale de 25 ans, voire 30 ans dans certains établissements. Pour pouvoir obtenir ce financement, l’emprunteur doit justifier de certaines garanties comme un contrat de travail en CDI ou similaire (retraite, fonctionnaire, TNS) et des revenus réguliers. Il doit également disposer d’un endettement compatible avec l’ajout de la mensualité de prêt immobilier, c’est-à-dire ne pas dépasser 35% d’endettement.

Un emprunteur doit déposer une demande de prêt immobilier auprès d’un service proposant ce type de produit financier, il peut s’agir d’une banque ou d’un courtier. Certains documents lui seront demandés pour monter le dossier de prêt immobilier et l’informer de sa faisabilité, voici la liste des documents concernés :

  • Pièce d’identité
  • Justificatif de domicile
  • 3 derniers bulletins de salaire
  • 3 derniers relevés de compte
  • Avis d’imposition

Cette liste de documents peut évoluer en fonction des organismes financiers et de la situation de l’emprunteur, notamment si ce dernier dispose d’un statut de retraité ou de travailleur non salarié. Dans le cadre d’un prêt immobilier sur une personne morale, les 2 derniers bilans seront demandés.

Pour garantir le prêt, deux types de garanties sont proposées : le cautionnement et l’hypothèque.

Le cautionnement consiste à faire appel à une société de caution qui se porte garantie du remboursement de la dette. Si l’emprunteur ne rembourse plus, la société de caution prend en charge les remboursements et se tourne ensuite vers l’emprunteur pour récupérer les sommes.

L’hypothèque consiste à mettre le bien immobilier en garantie en cas de non-remboursement. Si l’emprunteur ne rembourse pas la dette, la banque peut ordonner après une médiation échouée la saisie du bien immobilier.

Enfin, le prêt immobilier sera accompagné d’une assurance de prêt couvrant le ou les emprunteurs en cas de souci de santé et donc d’incapacité à rembourser les mensualités. L'assurance emprunteur est un type d'assurance qui protège les emprunteurs en cas de décès, d'invalidité ou de perte d'emploi. Elle peut être souscrite auprès d'une compagnie d'assurances ou d'un établissement de crédit comme la banque.

Peut-on emprunter sans apport personnel ?

L’apport personnel est une somme d’argent disponible sur un compte bancaire, un livret d’épargne (livret A, LEL) ou sur un produit d’épargne (PEL). Cette somme permet de rassurer les banques sur les capacités d’épargne de l’emprunteur, mais aussi sur la possibilité de prendre en charge une partie du coût d’acquisition du bien immobilier. L’apport permet surtout de régler les différents frais qui interviennent lors de l’obtention du prêt immobilier (frais de dossier) et dans les démarches d’achat (frais de notaire, frais d’agence immobilière). Idéalement, les banques exigent un apport personnel équivalent à 10% de la valeur du bien immobilier, voire 20% chez certaines banques. Simplement, tous les emprunteurs n’ont pas la capacité de placer de l’argent tous les mois, ou même, n’ont pas forcément la volonté d’utiliser leur épargne pour un achat immobilier.

Emprunter sans apport est possible, tout simplement parce que l’apport ne constitue pas une condition obligatoire pour obtenir un crédit immobilier. Un ménage peut obtenir un prêt immobilier sans apport, la seule condition est de disposer de la capacité financière suffisante pour pouvoir rembourser la mensualité pendant toute la durée du crédit immobilier. Deux cas de figures sont possible :

  • L’emprunteur n’a pas d’épargne: la banque va tenir compte de cette information et proposer un prêt immobilier avec une mensualité adaptée à sa situation financière.
  • L’emprunteur a une épargne mais ne souhaite pas l’utiliser : la banque va tenir compte de cette somme et c’est par ailleurs un argument de négociation puisque l’établissement de crédit va certainement proposer de rapatrier cette somme sur le compte.

Sans apport : le prêt immobilier à 110%

Lorsqu’un emprunteur obtient un prêt immobilier sans apport et qu’il ne peut pas prendre en charge personnellement les frais de mise en place du financement (frais de notaire, frais de dossier, frais de garantie et d’agence immobilière), alors la banque va proposer un financement à 110%. Cela signifie que le montant du prêt immobilier tient compte du montant d’achat du bien immobilier (maison, appartement, construction), c’est-à-dire les 100%, et le montant des frais liés à cet achat, c’est-à-dire 10% de la valeur du bien immobilier. La banque peut ainsi tout inclure dans le montant du crédit immobilier, ce qui nécessitera un ajustement de la durée qui sera plus longue et la mensualité potentiellement plus élevée. Tout cela en respectant le taux d’endettement maximal de 35%.

Tableau des banques qui proposent du prêt immobilier sans apport

Banque Durée max Taux Sans apport
Caisse d’épargne 25 ans Taux fixe Oui
Crédit Agricole 27 ans Taux fixe Oui
BNP Paribas 25 ans Taux fixe Oui
Société générale 30 ans Taux fixe Oui
Banque populaire 30 ans Taux fixe Oui
Banque Postale 25 ans Taux fixe Oui
Crédit du Nord 25 ans Taux fixe Oui
LCL 30 ans Taux fixe Oui
HSBC 25 ans Taux fixe Oui
Crédit Mutuel 25 ans Taux fixe Oui